分譲住宅の資産価値

資産価値とはその物件がもつ価値を意味する言葉で、主に賃貸として貸出するときや売却時などに必要となるものです。資産価値は「土地がもつ価値」と「建物がもつ価値」のふたつに分けられます。

土地がもつ価値は、立地や区画のレイアウトが元となって決まります。土地がもつ価値については年数経過による大きな変動がないのが特徴です。

建物がもつ価値は、建物自体の状態やデザインなどが元となって決まります。そのため、老朽化による価値の減少が見られるのが特徴です。

一戸建ての場合の資産価値は、土地がもつ価値のほうが建物のもつ価値より割合が大きいといわれています。一方、マンションの場合はこれが逆になります。

資産価値は原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類の方法で割り出せます。それぞれの特徴を見ていきましょう。

原価法は、対象となる建物をもう一度建築し直した場合いくらになるかをもとに計算する方法です。
以下の計算式から求められます。

• 総面積×単価×（耐用年数－築年数）÷耐用年数＝不動産価格

再調達した場合の原価を割りだすことができ、それに加えて減価修正も行える場合に有効とされる方法です。

取引事例比較法とは、所有している物件と条件が似ている物件が取引された価格の事例から比較する方法です。
主に以下の計算式を用いて割り出します。

• 事例の取引価格 × 事情の考慮による補正（売り急ぎや買い急ぎが行われた物件の場合） × 変動年数による修正 × 標準化補正 × 地域による比較（比較地域が異なる場合） × 不動産の格差による比較＝不動産価値

条件の近い物件が多くある不動産に有効な方法です。

収益還元法とは、不動産が将来生み出すと予想される収益をもとに計算する方法です。
直接還元法とDCF法の2種類があるため、それぞれ見ていきましょう。

直接還元法は主に、長期的に不動産を保有したい場合に向いている方法です。以下の計算式で求められます。

• 一年間の純収益 ÷ 還元利回り＝不動産価格

DCF法とは、「Discounted Cas -Flow」の略で、直接還元法よりも精度が高い算出法だといわれています。以下の計算式で割り出します。

• 今現在の年間純利益の価値＋将来の売却価格を現在の価値に直した価格＝不動産価格

資産価値の高い物件とはどのような物件なのでしょうか。特に注目しておきたい3点をまとめました。

人口が多い地域や、駅に近い地域は需要が高く、資産価値も落ちにくいといわれています。スーパーマーケットや商店街、コンビニが周辺地域にあるかどうかも重要なポイントです。

また、お子さんのいる家庭の場合は学校や病院が近くにあると生活しやすいため資産価値にも深く関わってきます。治安が良いとされている地域では防犯面でも良いですよね。

住みたい街ランキングなどに入っている地域は資産価値が高い傾向にあるため、そちらもあわせてチェックしておきましょう。

耐震等級が2以上ある住宅や、火災時に燃えにくい素材で建築されている住宅など、もしもの時に備えることのできる住宅は好まれる傾向にあります。

また、山や川の近くは、災害が起こったときに影響を受けやすい地域でもあります。「これまで大きな災害が起こっていないから大丈夫」ではありません。将来的に災害が起こったときに資産価値が下がる恐れもあります。もしもの時に備えて地形や地盤にも注目しておきましょう。

間取りも資産価値に深く関わってきます。収納が多い間取りや、キッチンや浴槽が広々としている間取りは好まれやすい傾向にあります。周辺の地域にどのような世帯が多いのかも参考にすると良いでしょう。

また、日当たりも重要です。南向きや東向きの家は比較的需要も高いため、確認しておくと良いでしょう。

資産価値の基本について紹介してきました。人口の多い地域や、安全性の高い物件などは需要も高いとされています。物件を購入する際にぜひ参考にしてみてください。